政策利好叠加供应放量房地产市场预期改善

自2021年下半年以来，房地产行业经历了周期性的挑战今年以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，包括明确守住不发生系统性风险的底线，支持各地从本地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求地方层面从供需两方面进行调整

在政策利好的加持下，6月份，房地产市场明显好转，热点城市和热点地区销售回暖步伐加快，供需略有改善业内人士表示，当前行业基本面的底部可能已经过去，但总体来看，房地产市场仍处于销售边际改善的弱复苏阶段，预计整体复苏尚需时日

六月份房价总体稳定。

最近几天，国家统计局发布6月份商品住宅销售价格变动情况显示，2022年6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体稳定，环比上涨的城市数量有所增加但同比来看，涨幅继续回落

具体来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手房销售价格环比上月持平，上涨0.1%二线城市新建商品住宅销售价格比上月下降上涨0.1%，二手房销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，二手房销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点

从变动城市个数来看，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨的城市有31个和21个，比上月增加6个。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，6月份，全国70个城市新建商品住宅降幅收窄，释放出积极信号，受此前连续环比下跌影响，继续扩大房价数据充分反映了二季度以来房地产一揽子政策的成效环比数据的好转，充分说明市场预期在逐步改善，房价指数正在试图走出降温通道

"价格的修复是由市场交易推动的."RealData首席市场分析师徐小乐表示，6月份，房贷利率下降，住房支持政策加强，促进了住房需求的释放RealData数据显示，6月份，贝壳50城二手房交易量环比增长近30%其中，成都，杭州，重庆等城市二手房成交量涨幅较大交易量的积极表现传递到价格端，推动价格环比改善7月上半月，贝壳50城二手房日均成交量也较6月日均水平略有上升

多部门释放信号支持房企合理融资需求

今年以来，中央层面频频发声，释放利好信号，表示支持房地产企业合理融资需求，鼓励优质房企并购房地产项目，防范化解房地产行业风险。

日前，央行有关负责人表示，要配合住建部等有关部门和地方政府化解入驻企业风险，及时纠正金融机构过度避险行为，保持房地产融资平稳有序同日，中国银行业和保险业监督管理委员会发布了《银行业和保险业绿色金融指引》，以支持绿色金融的发展日前，深交所发布《关于进一步支持企业发展和服务实体经济的通知》，指出支持优质房地产企业盘活存量资产，调整预售资金监管，增加房企流动性

5月份以来，对民营房企的扶持力度不断加强碧桂园，龙湖和美的地产被监管机构批准为示范民营企业，可以使用包括CDS或CRMW在内的信用保护工具的公司债券进行融资随后，作为示范企业，碧桂园，龙湖相继发行5亿元公司债此外，碧桂园今年3月与招商银行，农行广东省分行分别签署了150亿元和400亿元的战略合作协议

此外，为了更好地应对风险，优化企业债务结构，部分头部房企加快了海外债券的赎回日前，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，共计约4.11亿美元本次债券支付完成后，碧桂园年内到期的美元债务将全部偿还

三季度末有望进入企稳回升通道。

姜表示，近期新房和二手房交易数据继续小幅回升机构数据显示，6月份，热点城市商品住宅成交面积环比增长81%，但同比下降7.5%，降幅收窄40.8个百分点广州，青岛，苏州，佛山等城市成交同比重回正值

券商和评级机构也释放出乐观信号最近，汇丰银行将碧桂园的评级上调至买入，并表示碧桂园是在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一行业总体向好，但有分化趋势，这是所有机构的共识正因如此，包括申万宏源在内的29家国内外相关机构也给予碧桂园买入评级他们认为，下半年在政策的持续发力下，房地产市场有望在预期的稳定下缓慢复苏

蒋表示，目前行业基本面的底部可能已经过去，目前正处于边际修复状态。

万科董事长郁亮在日前的半年交流会上指出，短期来看，房地产市场可能已经触底，但复苏仍需要一个缓慢温和的过程他还透露，万科将延续此前的股份回购计划，回购价格不超过18.27元/股

中指院常务副院长黄宇表示，短期来看，在房地产市场回归平稳运行之前，由于各地因城施策的频率，供需两端仍有政策空间预计一线城市仍以微调为主，二线和三四线城市政策优化力度有望继续加大货币方面，房贷利率短期仍有一定下降空间，不排除继续非对称降息

在供给端，黄宇预计，一是继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率，二是降低企业的税式支出，减轻企业的资金压力或者企业端政策的方向。

总体来看，全国市场有望在三季度末进入企稳回升通道不过，黄宇也承认，复苏的步伐仍取决于宏观经济修复和政策优化的步伐

严跃进也认为，虽然跌幅有所收窄，但二线城市房价时隔79个月首次转正，需要防范部分二线城市房价过度降温的风险对于市场的真正复苏，可能要等到第四季度

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